부동산 공부 10단계 (렘군) - 부린이가 보면 좋은 영상

부동산 공부는 하고 싶은데 뭐부터 해야 할지 모르겠는 부린이라면 좋은 영상을 추천해주고 싶다. 유튜버 렘군님이 '부동산 공부 10단계'라는 제목으로 50분간 소개한 영상이다. 영상을 보면서 정리했지만 본인이 스스로 보면서 한번 더 정리하고 공부하는 것이 좋다.

 

 

1.생초보는 무엇부터 해야 하나? (부린이) : 부동산 초보자 부린이 공부 시작 7단계

1) 부동산 책 있는 거 다 읽기 (서점, 도서관 이용)
: 엄청 빨리 봐야 한다. 정독하지 말고 하루 책을 다 본다는 생각으로.
2) 부동산 관련 카페 / 블로그 읽기
3) 목표는 의식의 변화를 목적으로 한다.
4) 내가 모르는 키워드, 내게 필요한 키워드를 찾는다.
: 현재 수준에서 찾아내서 수첩에 적어낸다.
5) 무작정 가까운 지역 아파트 임장가기 (부동산 방문해보기)
6) 임장 레포트 작성해보기
: 눈에 보이는 결과물을 만들어야 한다. 누군가에게 보여줄 수 있는 것을 보여줘야 한다.(누군가는 나다.)
: 스스로 그걸 하고 싶게끔 해야 한다.
7) 모의투자보다 과거 복기 하기
: 모의투자는 주식과 다르다. 과거를 복기하는 것이 좋다. 최근 2년동안의 데이터베이스를 분석해본다. 왜 올랐는지 왜 떨어졌는지

 

2. 부동산 컨설팅 받는 거 어떤가요?

: 잘못된 시작으로 가는 사람들의 특징이다.
: 기본적으로 컨설팅 자체가 나쁜 것은 아니다.
10년 넘게 한 분야를 파고 그 분야에 정통한 전문가의 상담을 받는 것은 자연스럽다.
: 경매는 타겟지역이 있고 현 자산이 얼마인지 자세히 내놓을 수 있는 정도면 컨설팅 받는 것이 좋을 수 있다.
: 물건을 정하지 않은 경우에 컨설팅 받으면 엄한 물건을 사게 된다. 높은 낙찰가, 도시외곽 지역 부동산 선택 권장받게 된다.
: 이슈가 많은 경매 물건은 소송이 반드시 오는데 이를 지원받는 건 괜찮으나 물건 선정, 낙찰, 사후처리까지 컨설팅 받는 건 불가능하다.
: 일반 아파트의 컨설팅은 누구나 다 할 수 있다. 호불호가 강해서 판단 할 수 있는 눈을 먼저 길러야 한다.

3. 오르는 아파트 어떻게 찾죠?

: 오르는 아파트가 아닌 오르는 지역을 찾아야 한다.
: 그 지역의 가치가 상승하기 때문에 아파트가 상승하는 것이다.
: 때론 맞고 때론 틀린 것은 거짓말이다. (인구가 늘어나는 곳 아파트 사라는 것, 교통이 좋아지는 곳 사라는 것.)

: 오르는 지역을 찾아야 한다.
그 영향력은 수요와 공급이다.
입주물량, 미분양, 시세의 상관관계를 따져야 한다. (상관관계가 매우 높다.)
그 지역의 대장아파트의 오름세를 확인해야 한다.
이것만 해도 오르는 아파트 찾을 수 있다. (ZIP4 : 미분양 현황 검색해보기 / 아파트 - 아파트 정보 - 평택 - 용이동- 2010년 유보라 33평 과거 10년전부터 시세변화 나오고 '매매/입주/미분양' 그래프 보임 - 공급이 많아지고 미분양 터지면 백프로 하락한다.)
입주물량과 분양물량은 좀 다르다. 분양 물량으로 앞으로 2-3년 정도의 공급정보를 알 수 있다.
남들보다 더 디테일하고 세밀하고 디테일하게 봐야 한다.

4.한 지역 내에서 좋은 아파트 / 덜 좋은 아파트 / 사면 안되는 아파트 어떻게 구분할까?

: 이 질문은 제대로 공부하고 있다는 증거다.
피해야 하는 아파트
-초등 도보 10분이상 / 중앙난방/ 복도식 / 세대수 200세대 미만 / 년식 20~25년(정말 애매한 아파트, 기본 10년은 들고가야 재건축이 들어가는 것이라) / 세대당 주차가능대수 1.2 미만 / 지역 구 내에서 평균 평단가 미만(그 구에서 상위에 있으면 조금은 괜찮다.) / 아파트 동서남북 어디에도 편의시설이 없는 아파트( 한 면이 아니라 사 면이 있는게 제일 좋다. 신도시는 정중앙에 있는 아파트가 제일 좋다.)


이런아파트!
: 각 지역별, 동별 대장아파트(평단가 높은 아파트)
: 학원가 밀집지역, 학군 좋은 중학교 인근 (지방되면 더 심하긴 하다.)
: 5년차 이내 아파트
: 초품아 아파트
: 1군 브랜드(래미안, 푸르지오, 더샵, 현대아이파크 등)
: 세대수 1천 세대 이상
: 초역세권
: 일자리 이동거리 30분 이내(수도권기준)
: 가까운 상권
: 자연환경까지 좋으면 금상첨화

위의 조건을 몇 가지가 만족되느냐를 따져봐야한다.

5. 수익형 투자 먼저? 시세차익형 먼저?

: 정답은 본인의 환경을 보면 알 수 있다. (나이/ 보유자산 등을 보면)
: 한달 현금흐름 100~200 없으면 생계 불가능한 분은 수익형
: 추가현금 없이도 급여 및 그외 수익이 있는 분은 시세차익형의 비중이 높아야 된다.
: 비중에 대한 부분은 개인마다 차이가 있지만 점차 수익형 비중을 늘려야 한다.
(8:2 / 7:3 / 6:4)
: 사회초년생은 시세차익형에 집중 , 시간이 많기 때문에 한 살이라도 어릴 때 해보는 것이 좋다.
: 수익형 상품보다 시세차익형 투자가 고려할 것이 더 많고 더 많은 공부가 된다.(예, 상가, 오피스텔VS아파트)
지역이 올라가면서 가격이 올라가기 때문이다. 지역을 공부해야 해서 공부해야 할 요소, 대상, 학습량이 많아진다.

6.수익 난 아파트 언제 팔아야 되나요? 매도 타이밍

: 자신만의 매도 기준을 정해야 한다.
- 투자금 대비 수익률 50~100% 사이 되면
- 아파트 가격 대비 상승률 (매입 후 10~20%)
- 전세기간 고려한 2년 또는 4년 만기 투자
- 매수는 아무때나 할 수 있지만 매도는 아무때나 할 수 없다. 세입자가 있기 때문에 기간이 남아 있으면 실거주자가 아닌 투자자에게만 팔아야 한다. 매도는 기준에 따라 기계적으로 해야 하며 욕심을 버려야 한다.

7. 월세 100만원 만들려면 어떻게 해야 할까요?

- 월세 투자는 종목 선정(빌라인지 아파트인지 경매인지)부터가 중요하다. 하나를 정하고 파야한다.
- 월세 수익률을 최우선으로 따지고, 다음으로 공실률 체크해야 한다.
- 아파트는 결코 좋은 월세 투자처가 아니다.
- 지식산업센터, 상가 등 수익률이 높은 투자처 1순위 검토 : 월세수익률은 좋고 시세차익률은 낮다.
- 중장기적으로 토지상승이 있는 상가주택 2순위 검토
- 오피스텔, 빌라 등 소액으로 접근 종목은 3순위 검토, 단점은 '주거형', 주택이기 때문에.. 대출규제, 보유 주택수에 따라 어려울 수 있다.
- 월세 투자시에는 대출을 해야 수익률이 높아진다. 대출은 필수다.
- 대출한도 많이 받을 수 있고, 여러 건 받을 수 있는 종목 선정, 대출한도 제약없는 방법 꾸준히 연구해야 한다.
- 월세 부분에 대한 세금을 적게 내는 방법도 이후에는 연구해야 한다. (종소세 등 여러 세금이 잡히기 때문에, 양도소득세율이 같아서 세율이 40% 넘어가기 때문에 세금공부 해야한다. 방법은 있다. 개인사업자가 유리하다. 대출도 잘 나오고 대출이자도 낮다. 다만 종소세가 많이 나올 수 있다.)

8. 임대사업자 등록해야 하나요?

: 법적으로 (주택은) 필수는 아님, 상가는 발행해야 한다.
: 지금은 혜택도 거의 없다.
: 취득세 / 보유세 / 양도세 중에서 취득세는 의미가 없고
: 보유세인 재산세, 종부세가 과하게 나오고 있는 사람
- 재산세는 33평 이하만 가능
- 종부세의 경우 좀 많이 나오는 경우가 있기 때문에 고려해봐야, 임대사업자의 경우 8년이상 기본 보유해야 하고 10년 이상을 가져가야 이익을 본다. 그리고 서울권을 가져야 한다. 지방은 할 필요가 없어진다.
- 1주택자 : 장기로 보유할 건데 물건이 공시가격 9억 이하 / 다주택자 : (서울권) 장기 보유할 건데 공시가격 6억 이하 다수 보유해야, 아니면 혜택이 제로다.
- 이제 시작하는 사람들은 큰 의미는 없다.
: 양도세는 혜택이 거의 없음 해야할 이유없음
: 서울에 장기보유하고 싶은데 6억 이하 아파트를 많이 갖고 있는 사람은 고려해야 하는데

9. 소액으로 여러개? 모아서 하나를 사는거 ?

: 돈을 많이 모아서 똘똘한 것 여러 개 사는 것이 좋다.
: 소액이라는 말은 매매가도 낮고 전세가율이 높아야만 한다는 말
: 소액으로 접근 가능한 물건은 평균 이하의 물건, 많은 사람들이 선택하지 않은 물건이라는 말.
: 수익률은 잊고 확실한 시세 차익을 먼저 생각해라. 한 건을 하더라도 확실히 버는 것이 좋다.
: 조금 늦게 들어가도 씨드머니를 뭉쳐라. 종자돈을 엄한 곳에 뿌리지 말아라.
: 기존에 팔 게 있다면 과감히 팔아서 씨드머니에 합쳐라.
: 이제 시작하는 사람이라면 선저축하고 지출을 줄여라.

10. 렘군처럼 되려면 어떻게 해야 하나요?

렘군 패밀리화
: 기존 내 생각은 모두 틀렸다고 믿는다.
: 성공한 사람의 이야기가 100% 맞다고 믿는다.
: 나도 그들과 다르지 않다고 믿는다.
: 고로 내가 성공한 사람이 될 확률은 100%다.

: 성공한 사람이 남겨둔 발자국, 발자취를 연구한다. 발자취 조차도 연구대상 (왜 이사람은 이 길로 가는거지?)
: 나만의 발자국을 하나씩 새겨 나간다.
: 결국 하나의 점에서 만나게 된다.
: 누군가 내 발자국에 관심을 가진다.
: 나처럼 되려면 어떻게 해야 되냐고 묻기 시작한다.
: 렘군 패밀리 일원이 된다.
: 이제 내 이름을 걸고 000패밀리를 만든다.

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부동산 공부 시작 방법과 투자 잘하는 방법 10가지를 정리한 영상을 시청하고 정리했다. 마지막 마인드세팅까지 마무리했다. 성공한 사람들의 발자취 발자국을 연구하는 것. 그리고 조금씩 따라가는 것.

일단 집에 있는 부동산 책들을 빠르게 읽는 것부터 시작해야겠다. 그러면서 나의 인식을 변화시키고 씨드머니를 정말 아주 작고 소액이지만 모아가봐야지.